招商蛇口“四十有惑”：利润增速下滑 北京土储“捉襟见肘”

2019年，招商蛇口迈入40周岁大关。从招商蛇口2019年成绩单来看，多项数据都属稳字当头，这是其发展多年“不惑”的底气。而营收及利润的增长与规模增速不相匹配，却成为招商蛇口2019年的焦点之“惑”。从2019年销售额排名来看，招商蛇口未入前十，排名第12名。

2019年全年，招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%。但相较于2017年、2018年分别为52.54%、51.26%的规模增速，招商蛇口去年增速明显放缓。

在质量和效益上，招商蛇口也鲜有亮点。2020年第一季度利润与其目标相去甚远，归属于上市公司股东的净利润约26.26亿元，较上年同比下降79.48%。

此外，在京土地储备“失守”，业主集体维权，涉嫌虚假宣传等消息也被曝光。站在后一个40年开局，招商蛇口能否如愿“解惑”?

利润增速不及预期

虽然招商蛇口2019年的营收与归母净利润同比有所增长，但增速较2018年分别下降6.4个百分点和19.5个百分点。显然，这个利润增速并未让投资者满意。

面对投资者反复提及的规模排名问题，招商蛇口董事长许永军在公司2019年业绩会上回应称，招商蛇口的理念是“规模、质量、效益”三者的平衡，“从去年开始公司就把质量放第一位，效益放第二位，规模第三位”。

也有投资者直接发问，“在招商蛇口2017年的销售业绩和权益数据明显增长的背景下，为何2019年归母利润只有5%的增长?”

招商蛇口财务总监黄均隆解释称，归母净利润除了受结转利润的影响外，还与投资收益以及减值等相关。公司2019年毛利率下降，受限价及市场下行的影响是一个方面，还受不同区域、不同产品结构的影响。

关于归母净利增长不及预期的讨论，也透露出投资者对于毛利率下滑的担忧。

年报显示，2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降了4.8个百分点。其六大区域的毛利率均出现同比下滑，而营收占比最高的深圳大本营，毛利率降幅最大，为13%。

此外，三费费用率上升也侵蚀了招商蛇口的部分利润。其中销售费用增长最快，同比增长42.01%，增至22.06亿元。招商蛇口在年报中解释，其原因是佣金代理费等费用出现明显增加所致。

今年一季度，受疫情影响招商蛇口销售额为361.1 亿元，同比下降4.7%，完成全年计划销售额2500亿元的14.4%。

在京土储“捉襟见肘”

据招商蛇口年报披露的2019年主要房地产项目显示，全国共346个项目，北京地区只有9个，其中3个项目已经竣工。招商蛇口如今在北京的土地储备“捉襟见肘”。

北京市场中，招商蛇口所占权益比例超过50%的只有4个项目，在建住宅项目中，亦庄建华小学东南侧项目(招商臻珑府)是招商蛇口在北京唯一拥有全部开发权益的项目;北京雍合府，招商蛇口拥有51.63%权益比例;壹亮马项目招商蛇口拥有10%的权益比例。

在2019年年报中，招商蛇口并未详细披露北京区域的销售业绩。在公司分地区营业收入中，华北区域2019年的营收占比约为7.4%，相较2018年的11.74%下降了4.34个百分点，营业收入同比则减少30.28%。

事实上，翻开招商蛇口的履历，其在北京市场曾经颇有建树。2014年，招商蛇口打造的臻园夺得年度销售冠军。然而臻园以后，招商蛇口在北京市场颇为沉寂，再未创造出能够匹敌臻园、销售与口碑俱佳的热门项目。

质量隐患犹存

今年4月，整治的重拳落在了招商蛇口太子湾湾玺身上，除了项目被锁盘，开发商在深圳所有项目的网签也全面受限。

据深圳市房地产信息平台4月28日消息显示，招商蛇口旗下太子湾湾玺项目除32套已备案、1套已签预售合同房源外，其余192套房源被“分局锁定”。根据官方解释，“管理局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。

彼时有报道称，该楼盘在今年3月7日首推70套N3栋公寓，当日售罄;3月13日再推出14套房源，8秒售罄;4月5日推出54套N5栋公寓，半天时间也全部售罄。

根据深圳市规土委的规定，楼盘取得预售后须在10日内全部公开房源并一次性对外销售，因此，太子湾湾玺项目的做法显然与该规定相悖。

声称“把质量放第一位”的招商蛇口，2019年也遭遇不少投诉尴尬，甚至被业主直指“质量差”。

2019年，宁波招商御湖华苑小区、合肥高端住宅项目招商公园1872等均被曝光过质量问题。

此外，招商蛇口开发的招商雍华府曾因虚假宣传被职能部门勒令整改。合肥市委办公厅表示，针对该公司要求消费者签订的房屋装修改造协议内容和签订方式存在的问题，市工商部门已对开发商进行了行政约谈，责令其进行整改。该项目曾因虚假宣传导致消费者因限购无法买房被法院判令败诉，退还消费者定金。

限竞房“红海”难突围

目前，招商蛇口在北京区域最主要在售项目是招商臻珑府，这被售楼处销售人员视为招商蛇口在亦庄的“扛鼎之作”。

该地块是招商蛇口2019年11月13日以42.815亿元拿下的，溢价率为0.5%。地块限均价52695元/平方米，最高售价不超过57965元/平方米，执行90/70政策。

6月7日，记者走访亦庄招商臻珑府售楼处发现，该项目做了3个样板间，分别是77平方米南向两居、89平方米三居、139平方米四居。

针对户型设计，有购房者评价，“89平方米小三居样板间卧室转角的飘窗很不错，但北向两个次卧小得可怜。139平方米的四居户型，厨房隔了家政区后，操作台变得非常小。”

招商臻珑府预计6月底开盘，2022年底精装修交付。现在处于排卡阶段，无需验资，排卡后每天可减1000元房款，最高可减10万。置业顾问透露，开盘时推出多少套房源还不确定，大概1000套左右，目前参与排卡的有400多人。

招商臻珑府所在的亦庄板块，如今已是竞品林立。

北侧紧邻融创公园壹号售楼处，同样是纯新盘，执行90/70政策的限竞房。为了打出产品差异化，仅三居户型，融创公园壹号就做了三个面积，分别是89.5平方米三居、99平方米三居和124.5平方米三居。

临近的经开汀塘现房售卖，主力户型为82平方米两居，91-92平方米三居;而禧瑞天著限竞房，主打户型为建筑面积89平方米2-3居，118-138平方米四居。

除了亦庄路东这4个新盘，亦庄河西区有6个限竞房项目，瀛海板块也有明星项目，竞争可见一斑。

业内人士接受记者采访时表示，亦庄仅作为大兴的一个板块，限竞房供应量远超其他城区。亦庄板块目前整体在售项目量比较多，粗略估计，近十个项目有近万套房源集中供应，是北京典型的红海市场，客源争夺战尤为激烈。

上述人士表示，开发商要想在红海市场突围，无非是从以下两个层面入手。第一是在产品上做加法，比如功能空间的升级，精装配置的加码等，这些都可能给项目带来更高的价值提升;第二是在价格上做减法，降低开发商自己的价格预期和利润预期，用适销对路的合理定价来吸引购房者。

“亦庄整体市场去化并不乐观。”有业内人士坦言，由于限竞房遵循90/70政策，局限于“89平方米的命题式作文”，产品和产品之间其实很难做出差异化。区域内扎堆推出的限竞房项目，基本身陷产品同质化的泥潭，很难成功突围。

招商蛇口能否在亦庄限竞房红海市场突围，破解去化难的魔咒?仍需拭目以待。