阳光100增长缓慢规模徘徊百亿 转型商业地产遇阻

由“万通六君子”之一易小迪创建的阳光100，由于错失多个发展红利期，销售规模始终徘徊在百亿元，从曾经的准一线房企逐渐沦为中小开发商。

阳光100中国控股有限公司(下称“阳光100”，02608.HK)日前公布的年度业绩报告显示，2020年全年，阳光100营业收入人民币57.59亿元，同比减少30.5%，毛利润人民币15.29亿元，同比下降27.2%。

在融资新规愈加趋严的情况下，阳光100“三条红线”全部踩中。数据显示，阳光100扣除合同负债后的资产负债率为76.19%，净负债率高达187%，而现金短债比仅为0.24。

阳光100发展掉队，一大原因在于踩空市场红利周期，公司上市后转型非住宅业务，开发商业项目又接连失利，又遭遇非住宅项目去化难。

截至2020年末，该公司商用物业及车库的合约销售金额为28.95亿元，远没有完成占比50%的销售任务。而且，其非住宅产品库存或达95亿元，按照2020年销售情况，去化时间或达3年。

错失发展机遇规模增速缓慢

企业的发展往往受到创始人性格的影响。

“万通六君子”中最谨慎老实的易小迪创建的阳光100，在2004年-2008年，连续五年登上“百强房企TOP10”，风光无限，是绝对的一线房企种子选手。

然而，由于近年来发展错失招拍挂、城镇化、棚改货币化等多个市场红利期，尤其是2014年向商业地产运营商转型失败，阳光100已从曾经一线房企“种子选手”逐渐沦为中小开发商。

耗时7年，阳光100在2014年登陆港交所，2013年的招股书显示，彼时其全年销售额为53.53亿元。经过多年发展，阳光100的规模始终徘徊在百亿元。2017年至2020年，其合约销售金额(含轻资产运营项目)分别为106.08亿元、120.96亿元、103.38亿元、105.30亿元。

盈利下滑明显，业绩显示，2020年，阳光100的收入与毛利润分别为57.60亿元、15.30亿元，同比减少30.5%和27.2%;年度溢利为12.84亿元，同比减少60.1%。

此前，该公司就已经公告称，由于出售收益确认减少以及疫情影响，投资物业的估值收益减少以及交房滞后导致确认收入减少，故年度溢利将减少超过50%。

知名地产分析师严跃进认为，阳光100营收利润等财务指标出现下降，说明企业的经营存在压力，这两年转型商业地产理念很好，但盈利空间有限，也遇到一些冲击，要反思整个企业的战略路线。

转型商业地产遇阻

踩空市场红利周期掉队行业，上市后转型非住宅业务，阳光100的开发商业项目又接连失利。

上市后，阳光100在街区商业项目上发力，形成街区商业综合体、喜马拉雅、阿尔勒小镇三个产品系列。

2017年，该公司曾表示，非住宅产品有着较大的市场容量，此领域尚无垄断性企业品牌，故欲发展非住宅产品项目。不过，从合约销售金额来看，2017年至2019年，其非住宅类产品实现合约销售分别为26.70亿元、36.04亿元、51.34亿元，直到2019年，其非住宅类产品的合约销售占比才提升至50%左右。

2020年是阳光100业务大力转型的一年。这一年喜马拉雅公寓及商业街项目有新项目面市，但却遭遇疫情冲击，产品销售受到很大的挑战与困难。截至2020年年底，产品库存达190亿元，其中超过50%为非住宅产品。

截至2020年末，该公司商用物业及车库的合约销售金额为28.95亿元，远没有完成占比50%的销售任务。而且，其非住宅产品库存或达95亿元，按照2020年销售情况，去化时间或达3年。

为应对去库存难题，阳光100董事会主席易小迪在年报中提到，公司将加大促销力度，将现有库存产品更快变现，同时加大一级土地出让，并在适当时候转让成熟项目，减轻负担。

公告披露，截至2020年末阳光100土地储备总建筑面积约为10.5百万平方米。随着长三角土地升温，阳光100在温州储备的一级开发项目趋于成熟，价值会逐步释放。同时京沈高铁通车后，阳光100在兴隆县储备的万亩土地以及在承德、桂林、丽江等地储备的大量文旅用地也将在疫情放缓后逐渐进入市场。报告称，“这些都将是阳光100在2021年走出低谷，打一个翻身仗的基础。”

净负债率高达187%

非住宅产品开发周期远长于住宅产品，没有高周转加码和融资能力，很容易陷入流动性危机，导致公司负债高企。2015年至2018年，公司资产负债率均在80%以上。

截至2020年12月31日，阳光100的合同负债为98.41亿元，总资产、总负债分别约为511.17亿元、389.47亿元。

在融资新规愈加趋严的情况下，阳光100“三条红线”全部踩中。数据显示，阳光100扣除合同负债后的资产负债率为76.19%，净负债率高达187%，而现金短债比仅为0.24。

严跃进认为，这两年的三道红线政策，使得企业的财务数据更谨慎，净负债率等指标过高，对企业后续融资和发展还是会产生很大影响。

2020年4月，国际评级机构惠誉将阳光100的长期外币发行人违约评级，从“CCC+”下调至“CCC-”。在惠誉评级的定义中，CCC意味着为较大的信用风险。

为应对债务压力，阳光100称，一方面加大促销力度，确保全年合约销售过百亿，另一方面迅速调整，加大原有住宅项目的开发力度，尤其是温州、兴隆、武汉、西安等地住宅项目开发力度。同时公司进行多方面合作融资，顺利度过2020年还款高峰。

雪上加霜的是，阳光100的融资成本逐步走高。相关公告显示，其于2021年1月29日发行的于2023年到期的1.2亿美元优先票据，年利率为12.0%。相对其2020年、2021年到期的优先票据，年利率已有走高趋势。

此外，2020年，阳光100应收账款及应收票据为8.78亿元，同比减少5.58%。按照账龄，6个月内的约为0.37亿元，6个月至1年约为0.13亿元，1年以上为8.29亿元。

为缓解流动性压力，阳光100出售资产股权回笼资金。2020年，阳光100曾与融创、佳兆业等就数个住宅项目的转让达成协议，并因此获得大量出售收益。